Convention IRSI : qui paie un dégât des eaux en copropriété ?

Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en copropriété. Il implique souvent plusieurs appartements, les parties communes et plusieurs assureurs. Pour éviter que chaque dossier tourne à la querelle d'experts, les assureurs ont signé une convention qui répartit les rôles : la convention IRSI. Elle ne remplace pas vos droits, mais elle détermine qui s'occupe du dossier et qui vous indemnise. Voici comment elle fonctionne concrètement.

Qu'est-ce que la convention IRSI ?

La convention IRSI est un accord entre compagnies d'assurance, entré en application le 1^er juin 2018. Elle a remplacé l'ancienne convention CIDRE. Elle s'applique aux sinistres dégât des eaux et incendie survenus dans un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou en monopropriété, lorsque les assureurs concernés y ont adhéré, ce qui est le cas de la grande majorité d'entre eux.

Son principe : désigner pour chaque local sinistré un assureur gestionnaire, qui organise l'expertise si nécessaire et indemnise son assuré, quelles que soient les responsabilités. Les comptes entre assureurs se règlent ensuite, selon des règles de recours propres à chaque tranche.

Une convention entre assureurs, pas contre l'assuré

La convention IRSI n'est pas opposable aux assurés : elle organise la gestion entre compagnies. Un copropriétaire victime conserve toujours le droit d'agir contre le responsable selon les règles du droit commun. Mais en pratique, la convention simplifie et accélère l'indemnisation pour la grande majorité des sinistres.

Les tranches de la convention

Le montant des dommages s'apprécie par local sinistré et hors taxes.

Qui est l'assureur gestionnaire ?

En règle générale, l'assureur gestionnaire est celui de l'occupant du local sinistré :

• si le logement est occupé par son propriétaire, c'est l'assureur multirisque habitation du copropriétaire occupant ;
• si le logement est loué, c'est l'assureur du locataire pour ses biens et ses aménagements ; certains dommages immobiliers peuvent relever de l'assureur du propriétaire bailleur ;
• si le logement est vacant, c'est l'assureur du propriétaire (PNO) ;
• pour les parties communes, c'est l'assureur de l'immeuble, souscrit par le syndic.

Chaque local endommagé a donc son propre gestionnaire. Un dégât des eaux qui touche trois appartements et la cage d'escalier peut mobiliser quatre assureurs gestionnaires, chacun pour son local.

À lire : Assurance de la copropriété : ce que couvre l'immeuble et ce qui reste à votre charge

La recherche de fuite

C'est l'un des apports majeurs de la convention. Lorsque l'origine de la fuite est inconnue, la recherche de fuite est organisée par l'assureur gestionnaire du local où se trouve la cause présumée. Elle peut nécessiter des investigations destructives (ouverture d'une cloison, d'un faux plafond, d'un carrelage) ; leurs frais et la remise en état sont pris en charge selon les règles de la convention.

Pratiquement, si la fuite semble venir des parties communes (colonne d'eau, toiture, descente d'eaux pluviales), c'est au syndic de la faire rechercher et réparer, en déclarant le sinistre à l'assureur de l'immeuble. Si elle vient d'un appartement (joint de baignoire, flexible de machine à laver), l'occupant concerné doit faire intervenir son assureur et un plombier.

La convention CIDE-COP au-delà de 5 000 €

Pour les sinistres les plus importants en copropriété, la convention CIDE-COP (Convention d'Indemnisation Directe et de renonciation à recours en dégâts des Eaux dans la COPropriété) peut prendre le relais au-delà de 5 000 € HT. Elle s'applique lorsque les conditions de la convention IRSI ne sont pas réunies et qu'au moins deux assureurs adhérents sont concernés. Elle ne s'applique pas notamment aux locaux à usage exclusivement professionnel ni lorsque la responsabilité d'une entreprise de construction est en cause.

Le rôle du syndic

• Il déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble lorsque les parties communes sont touchées ou en sont à l'origine.
• Il organise la recherche de fuite et la réparation lorsque la cause se situe dans les parties communes.
• Il facilite l'accès aux parties communes et coordonne les intervenants.
• Il suit l'indemnisation du syndicat et l'exécution des travaux de remise en état.

La gestion d'un sinistre fait partie des prestations particulières que le syndic professionnel peut facturer au syndicat, si elles sont prévues au contrat (voir notre article sur les honoraires de syndic).

Cas pratiques

Cas 1 : fuite de machine à laver au 3^e, plafond abîmé au 2^e

Les dommages chez le voisin du 2^e s'élèvent à 900 € HT. Tranche 1 : l'assureur de l'occupant du 2^e l'indemnise directement, sans recours contre l'occupant du 3^e. Ce dernier fait réparer sa machine et déclare le sinistre à son propre assureur pour ses éventuels dommages.

Cas 2 : colonne d'eau commune fuyarde, deux appartements touchés

L'appartement A subit 3 000 € HT de dommages, l'appartement B 1 200 € HT. Le syndic fait réparer la colonne et déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble. L'assureur de l'occupant A indemnise son assuré (tranche 2) puis exerce un recours contre l'assureur de l'immeuble. L'assureur de l'occupant B indemnise son assuré (tranche 1), sans recours.

Cas 3 : infiltration par la toiture, dommages importants au dernier étage

Les dommages dépassent 5 000 € HT. La convention IRSI ne s'applique plus pour ce local : selon les cas, la convention CIDE-COP ou le droit commun s'applique. La responsabilité du syndicat (défaut d'entretien des parties communes) peut être recherchée. Ce type de sinistre récurrent doit conduire à inscrire la réfection de la toiture au plan pluriannuel de travaux.

À lire : Plan pluriannuel de travaux (PPPT) : obligations, calendrier et coût

Les bons réflexes en cas de dégât des eaux

1. Couper l'arrivée d'eau et, si nécessaire, l'électricité.
2. Prévenir le voisin du dessus (ou du dessous) et le syndic si les parties communes sont concernées.
3. Remplir un constat amiable de dégât des eaux avec les personnes concernées.
4. Déclarer le sinistre à votre assureur dans le délai contractuel, généralement cinq jours ouvrés.
5. Photographier les dommages et conserver les factures et devis.
6. Ne pas engager de travaux de remise en état avant l'accord de l'assureur, sauf mesures conservatoires urgentes.

Ce que la convention IRSI ne règle pas

La convention simplifie la gestion entre assureurs, mais certains points restent à traiter par les copropriétaires et le syndic :

• La réparation de la cause : l'indemnisation des dommages ne règle pas la fuite elle-même. La réparation d'une canalisation privative incombe au copropriétaire concerné ; celle d'une canalisation commune incombe au syndicat.
• Les franchises : chaque assuré supporte la franchise prévue par son propre contrat.
• Les sinistres à répétition : la convention ne traite pas l'origine structurelle des fuites. Une copropriété qui accumule les dégâts des eaux doit envisager des travaux sur les colonnes ou l'étanchéité.
• Les situations de non-assurance : si l'occupant responsable n'est pas assuré, la victime doit se retourner contre lui selon le droit commun.
• Les dommages au-delà de 5 000 € HT : ils sortent du champ de la convention IRSI.

Parties communes ou privatives : qui répare la canalisation ?

Ces qualifications sont indicatives : seul votre règlement de copropriété fait foi. Lorsqu'il est muet, la loi présume communes les canalisations et éléments d'équipement commun.

Les délais à respecter

• Déclaration à l'assureur : dans le délai fixé par votre contrat, généralement cinq jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre.
• Constat amiable : à établir rapidement avec les voisins concernés, il accélère le traitement.
• Mesures conservatoires : immédiatement, pour limiter l'aggravation des dommages.
• Information du syndic : sans attendre, dès que les parties communes sont touchées ou suspectées.

Le rôle des copropriétaires bailleurs et des locataires

Lorsqu'un logement est loué, la convention fait intervenir plusieurs contrats. Pour éviter les blocages, chaque acteur a intérêt à connaître sa place :

• Le locataire déclare le sinistre à son assureur multirisque habitation, qui est en général l'assureur gestionnaire pour son local. Il doit aussi prévenir son bailleur sans délai.
• Le bailleur déclare le sinistre à son assureur propriétaire non occupant pour les dommages qui relèvent de ses garanties, et fait réparer les éléments qui lui incombent.
• Le syndic intervient si la cause ou les dommages concernent les parties communes.

Le bailleur a tout intérêt à vérifier chaque année l'attestation d'assurance de son locataire : en cas de sinistre, l'absence d'assurance prive la convention de son assureur gestionnaire et complique l'indemnisation de tous les voisins touchés.

Enfin, si votre immeuble connaît des dégâts des eaux à répétition, parlez-en au conseil syndical. Au-delà des indemnisations, ces sinistres pèsent sur la prime de l'assurance de l'immeuble et peuvent conduire l'assureur à résilier le contrat. Une campagne de remplacement des colonnes ou de reprise de l'étanchéité, inscrite au plan pluriannuel, coûte souvent moins cher à moyen terme.

À lire : Parties communes et parties privatives : qui possède quoi en copropriété ?

Questions fréquentes

Sources

• Selectra : conventions IRSI et CIDE-COP
• France Assureurs
• Service-public.gouv.fr : Assurance habitation