Règlement de copropriété : contenu, modification et état descriptif de division
En bref
- Le règlement de copropriété est la « constitution » de l'immeuble : il fixe la destination des parties privatives et communes, leurs conditions d'usage, les règles d'administration et la répartition des charges.
- L'état descriptif de division, souvent annexé, identifie chaque lot et sa quote-part de parties communes ; il sert à la publicité foncière.
- Il s'impose à tous les copropriétaires et occupants, mais les clauses contraires à la loi sont réputées non écrites.
- Sa modification se vote à des majorités différentes selon l'objet : article 24, article 26 ou unanimité.
Peut-on installer une activité professionnelle dans son appartement ? Fermer son balcon ? Louer en meublé de tourisme ? Qui paie l'entretien de la cour ? La réponse à la plupart des questions de la vie en copropriété se trouve dans un document que peu de copropriétaires ont réellement lu : le règlement de copropriété. Voici comment le lire, ce qu'il peut et ne peut pas imposer, et comment le faire évoluer.
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 impose qu'un règlement de copropriété, établi par écrit, détermine :
- la destination des parties privatives et des parties communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;
- les règles relatives à l'administration des parties communes ;
- la répartition des charges, selon les catégories prévues par la loi.
Il est établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble, en général par un notaire, et publié au service de la publicité foncière. Il s'impose à tous les copropriétaires, à leurs ayants droit (acquéreurs, héritiers) et aux occupants, y compris les locataires, qui doivent en respecter les règles d'usage.
La « destination de l'immeuble »
C'est une notion centrale. La destination de l'immeuble résulte des stipulations du règlement, des caractères de l'immeuble et de sa situation : immeuble d'habitation bourgeoise, immeuble mixte habitation-commerce, résidence de standing… Le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble.
Que contient concrètement un règlement de copropriété ?
| Partie | Contenu type |
|---|---|
| Désignation de l'immeuble | Adresse, cadastre, composition des bâtiments |
| Parties privatives et communes | Définition de ce qui appartient à chacun et de ce qui est commun (gros œuvre, toiture, canalisations, cour…) |
| Parties communes spéciales et à jouissance privative | Parties réservées à certains lots (un escalier, un jardin, une terrasse accessible depuis un seul appartement) |
| Destination et usage | Usage d'habitation, professionnel ou commercial autorisé, règles de tranquillité, animaux, aspect extérieur |
| Répartition des charges | Clés de répartition des charges générales et spéciales |
| Administration | Fonctionnement de l'assemblée, du syndic et du conseil syndical |
| Dispositions diverses | Assurances, litiges, élection de domicile |
Règlement de copropriété et état descriptif de division
On les confond souvent car ils sont généralement réunis dans le même acte. Ils ont pourtant des fonctions distinctes :
- le règlement organise la vie collective et a une valeur contractuelle entre copropriétaires ;
- l'état descriptif de division (EDD) est un document technique qui identifie chaque lot par un numéro, décrit sa consistance et lui attribue sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes. Il sert à la publicité foncière : c'est grâce à lui qu'un lot peut être vendu, hypothéqué ou saisi.
En cas de contradiction entre les deux, la jurisprudence fait en principe prévaloir le règlement, qui a une valeur contractuelle, sur l'état descriptif, qui n'a qu'une vocation d'identification.
Où trouver le règlement de copropriété ?
- Dans l'espace en ligne du syndic : le syndic professionnel doit y mettre à disposition le règlement et ses modificatifs.
- Dans votre acte d'achat : le notaire vous en a remis une copie ou l'a annexé.
- Auprès du service de la publicité foncière : vous pouvez demander une copie des actes publiés, moyennant une contribution.
- Auprès du notaire qui a établi le règlement ou de celui qui a reçu votre acte.
Pensez à demander également tous les actes modificatifs : un règlement de 1970 a souvent été modifié plusieurs fois (division de lots, vente de parties communes, adaptation à la loi).
À lire : Tantièmes de copropriété : définition, calcul et modification
Les clauses « réputées non écrites »
Le règlement ne peut pas contredire la loi. L'article 43 de la loi de 1965 prévoit que toutes les clauses contraires à ses dispositions d'ordre public sont réputées non écrites. Elles sont considérées comme n'ayant jamais existé, et tout copropriétaire peut demander au juge de le constater, sans délai de prescription. Exemples fréquents :
- une clause répartissant les charges d'ascenseur à parts égales entre tous les lots, y compris ceux qui ne le desservent pas ;
- une clause interdisant toute location, alors que la destination de l'immeuble ne le justifie pas ;
- une clause privant un copropriétaire de son droit de vote ou fixant des majorités différentes de celles de la loi ;
- une clause imposant que le syndic soit choisi parmi une liste fermée.
Lorsque le juge déclare non écrite une clause de répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition conforme à la loi.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
La majorité requise dépend de l'objet de la modification.
| Modification | Majorité |
|---|---|
| Adaptation du règlement aux évolutions législatives et réglementaires | Article 24 (majorité simple) |
| Modification des règles de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes | Article 26 (double majorité) |
| Modification de la répartition des charges | Unanimité (sauf conséquence de travaux ou d'actes votés) |
| Atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives | Unanimité |
| Aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble | Unanimité |
Une fois votée, la modification fait l'objet d'un acte modificatif établi par un notaire et publié au service de la publicité foncière, pour être opposable aux futurs acquéreurs. Les frais sont des charges communes, sauf si la modification bénéficie à un seul copropriétaire. Les règles de calcul des majorités sont détaillées dans notre article sur les articles 24, 25 et 26.
La mise en conformité issue de la loi ELAN
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a consacré dans la loi les notions de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative, et imposé que leur existence résulte expressément du règlement de copropriété. Les syndics ont été invités à inscrire à l'ordre du jour la mise en conformité des règlements, votée à la majorité de l'article 24. Si votre règlement ancien évoque une cour ou un jardin « réservé » à un lot sans le qualifier clairement, vérifiez avec votre syndic ou un notaire que la mise en conformité a bien été faite.
Location meublée de tourisme et règlement
La location de courte durée (type plateformes de réservation) est une source fréquente de conflits. Plusieurs règles s'articulent :
- si le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive, interdisant toute activité commerciale, la location meublée touristique répétée peut être jugée contraire à la destination de l'immeuble ;
- la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme a facilité la modification des règlements pour interdire ces locations dans certains immeubles, en abaissant la majorité requise lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement affectés ;
- les nouveaux règlements doivent préciser si la location de meublés de tourisme est autorisée ;
- le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic, qui en rend compte en assemblée.
Ces règles sont récentes et leur application fait encore l'objet de débats : avant toute démarche, faites vérifier votre règlement par un professionnel du droit.
Le règlement intérieur, est-ce la même chose ?
Non. Certains immeubles adoptent un règlement intérieur qui précise des règles pratiques de vie commune : horaires d'utilisation des espaces communs, gestion des poubelles, stationnement des vélos, utilisation de la cour. Ce document n'a pas de fondement légal spécifique : il ne peut que décliner le règlement de copropriété, jamais le contredire ni créer de nouvelles restrictions aux droits des copropriétaires. Il est généralement adopté à la majorité de l'article 24.
À lire : Assemblée générale de copropriété : convocation, délais et déroulement
Que faire si un voisin ne respecte pas le règlement ?
- Dialoguer : beaucoup de manquements résultent d'une méconnaissance du règlement.
- Saisir le syndic par écrit : il a pour mission d'assurer l'exécution du règlement et peut adresser un rappel, puis une mise en demeure.
- Si le contrevenant est locataire, le syndic s'adresse au propriétaire bailleur, responsable du respect du règlement par son locataire.
- Recourir à un conciliateur de justice, gratuit, pour les troubles de voisinage.
- Agir en justice : le syndicat (autorisé par l'assemblée) ou tout copropriétaire subissant un préjudice personnel peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser l'infraction.
Travaux privatifs : ce que dit souvent le règlement
Le règlement encadre fréquemment les travaux qu'un copropriétaire peut réaliser dans son lot. Les situations les plus courantes :
| Projet | Autorisation nécessaire ? |
|---|---|
| Refaire sa cuisine ou sa salle de bains sans toucher aux canalisations communes | Non, en principe |
| Changer ses fenêtres pour un modèle différent | Oui, si l'aspect extérieur est modifié (article 25) |
| Ouvrir un mur porteur | Oui, autorisation de l'AG (article 25) et étude d'un ingénieur |
| Installer une climatisation avec groupe extérieur en façade | Oui, en général (aspect extérieur, parties communes) |
| Fermer un balcon ou une loggia | Oui, et souvent une autorisation d'urbanisme |
| Poser des panneaux ou une parabole | Selon le règlement ; droit à l'antenne encadré |
| Installer une borne de recharge sur sa place de parking | Droit à la prise : information préalable du syndic, sans vote |
Réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur sans autorisation expose à une action du syndicat pour remise en état, même plusieurs années après.
Les erreurs fréquentes
- Acheter sans lire le règlement, puis découvrir une interdiction d'activité professionnelle ou de location touristique.
- Se fier au seul règlement d'origine sans les modificatifs publiés depuis.
- Croire qu'un usage ancien vaut autorisation : une tolérance de fait ne modifie pas le règlement.
- Appliquer une clause manifestement illégale parce qu'elle figure dans le règlement.
- Voter une modification sans acte modificatif publié : elle ne sera pas opposable aux futurs acquéreurs.
Lire son règlement : la méthode en trois temps
Commencez par la table des matières et repérez la définition des parties communes et privatives. Lisez ensuite les clauses sur la destination de l'immeuble et l'usage des lots, qui conditionnent vos projets (location, activité professionnelle, travaux). Terminez par les clés de répartition des charges, en les rapprochant de vos appels de fonds. Notez les questions au fil de la lecture et posez-les au syndic ou au conseil syndical.
À lire : Location meublée de tourisme et Airbnb en copropriété : ce que change la loi Le Meur
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Lancer une mise en concurrenceQuestions fréquentes
Le règlement de copropriété est-il obligatoire ?
Oui, toute copropriété doit en avoir un. Il est établi lors de la mise en copropriété et publié au service de la publicité foncière.
Un locataire doit-il respecter le règlement de copropriété ?
Oui, pour les règles d'usage et de jouissance. Le bailleur doit lui en communiquer les extraits concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
Comment obtenir une copie du règlement de copropriété ?
Sur l'espace en ligne du syndic, auprès de votre notaire ou en la demandant au service de la publicité foncière dont dépend l'immeuble.
Quelle majorité faut-il pour modifier le règlement de copropriété ?
Elle dépend de l'objet : article 24 pour une adaptation à la loi, article 26 pour les règles d'usage et d'administration des parties communes, unanimité pour la répartition des charges ou la destination de l'immeuble.
Une clause du règlement peut-elle être illégale ?
Oui. Les clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965 sont réputées non écrites, et tout copropriétaire peut le faire constater par le juge, sans délai.
Sources
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8, 26 et 43
- Service-public.gouv.fr : Règlement de copropriété
- Légifrance : loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme
- ANIL : fiches copropriété
