Parties communes et parties privatives : qui possède quoi en copropriété ?

Le balcon est-il à moi ? Qui doit payer la réparation de la canalisation qui fuit sous mon plancher ? Puis-je annexer le bout de couloir devant ma porte ? Ces questions reviennent sans cesse en copropriété. Elles ont toutes la même réponse de départ : il faut savoir si l'élément concerné est une partie commune ou une partie privative. Voici comment faire la distinction, avec les cas les plus fréquents et leurs pièges.

Les définitions légales

Les parties privatives

L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Il s'agit principalement de l'intérieur des appartements, des caves, des places de parking, des boxes, des greniers, dès lors qu'ils sont rattachés à un lot.

Les parties communes

L'article 3 définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Elles font l'objet d'une propriété indivise entre tous les copropriétaires : chacun en détient une quote-part, appelée tantièmes, attachée à son lot.

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La présomption légale

Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi présume communs :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes.

L'article 3 présume aussi l'existence de droits accessoires aux parties communes : le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun, le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins, ou le droit d'affouiller le sol. Ces droits appartiennent au syndicat.

C'est d'abord le règlement de copropriété qui décide

La présomption légale ne joue qu'à défaut de précision. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sont les documents de référence : ils listent les parties communes et privatives et peuvent déroger à la présomption. Par exemple, un règlement peut stipuler que les fenêtres, les volets, les balcons ou les canalisations situées à l'intérieur des appartements sont privatifs. En cas de doute, c'est donc toujours le règlement qu'il faut lire en premier.

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Liste type : qu'est-ce qui est commun, qu'est-ce qui est privatif ?

Sous réserve de votre règlement, voici la répartition la plus fréquente :

Les cas qui posent le plus de difficultés

Les balcons et terrasses

Le balcon est le cas d'école. La dalle en béton, partie du gros œuvre, est généralement commune ; le revêtement, les garde-corps ou les jardinières peuvent être privatifs selon le règlement. Une terrasse accessible depuis un seul appartement est souvent une partie commune à jouissance privative, notamment lorsqu'elle sert de toiture à l'étage inférieur. Conséquence : l'étanchéité est à la charge de la copropriété, mais le revêtement et l'entretien courant à la charge du copropriétaire qui en a l'usage.

Les canalisations

Une canalisation qui dessert plusieurs lots est commune, même si elle traverse un appartement. Celle qui ne dessert qu'un seul lot, après le branchement sur la colonne, est privative. En cas de fuite, il faut donc localiser précisément l'origine : une fuite sur la colonne commune relève du syndicat ; une fuite sur le flexible de votre lavabo relève de vous.

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Les fenêtres

Les fenêtres sont très souvent privatives, mais elles font partie de la façade. Le copropriétaire les entretient et les remplace à ses frais, mais il ne peut pas en modifier l'aspect sans l'accord de l'assemblée. Certains règlements les classent au contraire parmi les parties communes, et leur remplacement est alors voté collectivement.

Les parties communes spéciales

Les parties communes peuvent n'appartenir qu'à certains copropriétaires : on parle alors de parties communes spéciales (article 6-2 de la loi). C'est le cas, par exemple, de l'ascenseur ou de l'escalier d'un bâtiment B dans une résidence de plusieurs bâtiments. Seuls les copropriétaires de ce bâtiment en sont propriétaires, en paient les charges et prennent part aux votes qui les concernent.

Les parties communes à jouissance privative

Un jardin au pied d'un appartement en rez-de-chaussée, une terrasse en toiture accessible depuis un seul logement, une cour réservée : il s'agit souvent de parties communes dont l'usage exclusif est attribué à un copropriétaire. L'article 6-3 de la loi définit ce droit de jouissance privative comme un droit réel et perpétuel, attaché au lot, qui ne peut en aucun cas constituer la partie privative de ce lot. Le copropriétaire concerné en a l'usage, mais il n'en est pas propriétaire exclusif : il ne peut pas y construire librement ni le vendre séparément.

Pour les copropriétés créées après le 1er juillet 2022, ces parties communes spéciales et à jouissance privative doivent être mentionnées dans le règlement. Pour les copropriétés plus anciennes, leur existence ne dépend pas de cette mention, mais le syndic doit, le cas échéant, inscrire à l'ordre du jour un projet de mise en conformité du règlement.

Utiliser les parties communes : droits et limites

Chaque copropriétaire peut user librement des parties communes, à condition de respecter leur destination et de ne pas porter atteinte aux droits des autres (article 9). Concrètement :

• on ne peut pas encombrer les couloirs, escaliers ou paliers d'objets personnels ;
• on ne peut pas s'approprier un espace commun (fermer un bout de couloir, installer un placard sur le palier) ;
• on ne peut pas modifier une partie commune sans l'accord de l'assemblée ;
• le règlement intérieur peut encadrer l'usage de certains locaux (local vélos, local poubelles, jardin commun).

Un copropriétaire qui s'approprie une partie commune peut être condamné à la restituer, et l'action du syndicat est alors soumise à la prescription trentenaire.

Acheter ou annexer une partie commune

Un copropriétaire peut acquérir une partie commune (un couloir desservant uniquement ses lots, des combles, une ancienne loge) si l'assemblée accepte de la céder. La cession est votée à la majorité de l'article 26. La partie commune devient alors privative, de nouveaux tantièmes sont créés et un modificatif du règlement et de l'état descriptif de division est établi par un géomètre et publié par un notaire, aux frais de l'acquéreur. La cession de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble exige l'unanimité.

Qui paie l'entretien des parties communes ?

Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de parties communes générales (ou spéciales, pour les parties communes spéciales). Les charges liées aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif) sont réparties selon l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot.

Les parties communes et la vente d'un lot

Lorsqu'on vend un appartement, on vend aussi la quote-part de parties communes qui y est attachée. Elle figure dans l'acte de vente, exprimée en tantièmes, et ne peut pas être cédée séparément du lot. Quelques points méritent l'attention du vendeur comme de l'acquéreur.

Vérifier la conformité du lot à l'état descriptif

Un appartement qui a « grignoté » une partie commune au fil des ans (un bout de palier fermé, un placard sur le couloir, des combles aménagés sans autorisation) pose un problème lors de la vente : la surface réelle ne correspond plus à l'état descriptif de division, et l'acquéreur hérite d'une situation irrégulière. Le syndicat peut exiger la restitution de la partie commune appropriée. Mieux vaut régulariser avant la vente, en faisant voter une cession par l'assemblée.

Connaître les droits de jouissance attachés au lot

Un jardin, une terrasse, une cour ou une place de stationnement extérieure attachés au lot par un droit de jouissance privative font partie de ce qui est vendu. L'acquéreur doit en connaître l'étendue exacte, les règles d'usage et la répartition de l'entretien.

Repérer les travaux à venir sur les parties communes

Les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d'entretien et le plan pluriannuel de travaux renseignent sur l'état des parties communes et les travaux programmés : toiture, façades, ascenseur, chaufferie. Ce sont ces travaux qui pèsent le plus sur le budget d'un copropriétaire après l'achat.

Le mesurage Carrez

La superficie loi Carrez ne prend en compte que les parties privatives closes et couvertes. Les parties communes, même à jouissance privative, n'y sont pas incluses. Une véranda irrégulièrement construite sur une terrasse commune ne devrait pas davantage être intégrée dans la surface vendue.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 2 à 10
• Service-public.gouv.fr : parties communes et privatives en copropriété
• Lefebvre Dalloz : la loi 3DS et la mise à jour des règlements de copropriété
• ANIL : fiches copropriété