Honoraires de syndic : tarifs 2026, contrat type et frais abusifs

Les honoraires du syndic représentent souvent l'un des premiers postes du budget de la copropriété. Ils font aussi l'objet de nombreuses réclamations : frais « oubliés » dans le contrat, prestations facturées deux fois, honoraires de travaux jamais votés. Depuis la loi ALUR, le cadre est pourtant strict. Voici comment fonctionne la rémunération d'un syndic, comment lire votre contrat et que faire face à un frais injustifié.

Le contrat-type : un cadre obligatoire

Tout syndic professionnel doit utiliser le contrat-type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, modifié notamment en 2020 et par le décret du 22 décembre 2025. Ce contrat définit la durée du mandat, la nature des prestations, leurs modalités d'exécution et la rémunération. Le syndic non professionnel rémunéré doit aussi s'y conformer.

Le principe est simple : tout ce qui n'est pas listé comme prestation particulière relève du forfait. Le syndic ne peut pas inventer de nouvelles lignes de facturation.

Avec le projet de contrat, le syndic doit remettre une fiche d'information sur le prix et les prestations, au format réglementé, qui permet de comparer facilement les offres lors de la mise en concurrence.

Le forfait de gestion courante

Le forfait annuel couvre l'ensemble des actes de gestion courante. Une annexe du contrat-type en dresse une liste non limitative, dont :

• la préparation, la convocation et la tenue de l'assemblée générale annuelle, dans la limite d'une durée et de plages horaires fixées au contrat ;
• l'établissement du budget prévisionnel, la tenue de la comptabilité et les appels de fonds ;
• la gestion du compte bancaire séparé et du compte du fonds de travaux ;
• un nombre de visites de l'immeuble et de réunions avec le conseil syndical défini au contrat ;
• la souscription et le suivi des contrats d'assurance, d'entretien et de maintenance ;
• la tenue du carnet d'entretien, de la liste des copropriétaires et de l'espace en ligne sécurisé ;
• l'établissement et la mise à jour de la fiche synthétique et du registre national des copropriétés ;
• la gestion des archives courantes et la transmission des documents au conseil syndical.

Les prestations particulières

Elles sont limitativement énumérées en annexe du contrat-type. Elles ne peuvent être facturées que si elles figurent au contrat avec leur mode de rémunération (forfait ou tarif horaire). Parmi elles :

• les assemblées générales supplémentaires et les réunions avec le conseil syndical au-delà de celles prévues au forfait ;
• les visites supplémentaires de l'immeuble ;
• la gestion administrative et financière des sinistres ;
• le suivi des travaux hors budget prévisionnel ;
• les prestations liées aux litiges et contentieux (hors recouvrement des charges auprès d'un copropriétaire) ;
• l'immatriculation initiale du syndicat ;
• la constitution, le suivi et la gestion d'un emprunt collectif, depuis le décret du 22 décembre 2025.

Pour toutes ces prestations, l'assemblée doit les avoir autorisées, et le tarif appliqué doit être celui du contrat.

Les honoraires sur travaux

Lorsque des travaux hors budget sont votés (ravalement, réfection de toiture, rénovation énergétique), le syndic peut percevoir des honoraires pour leur suivi administratif, financier et comptable. L'article 18-1 A de la loi de 1965 impose qu'ils soient :

• votés par l'assemblée générale, en même temps que les travaux ;
• à la même majorité que celle requise pour les travaux ;
• exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, selon un barème dégressif, ou au forfait.

Ces honoraires rémunèrent la gestion, pas la maîtrise d'œuvre technique, qui relève d'un architecte ou d'un bureau d'études. Pour les travaux importants, comparez la proposition du syndic avec le coût d'un maître d'œuvre.

Les frais imputables à un seul copropriétaire

Certains frais ne sont pas supportés par la collectivité mais par le copropriétaire qui les a occasionnés :

Un simple rappel de paiement avant mise en demeure ne peut pas être facturé au copropriétaire.

À lire : Syndic de copropriété : rôle, obligations et coût en 2026

Combien coûte un syndic ?

Il n'existe pas de grille officielle : le prix du forfait est libre. Il dépend de plusieurs facteurs :

• la taille de la copropriété : le coût par lot diminue généralement avec le nombre de lots, les frais fixes étant mieux répartis ;
• les équipements : ascenseur, chauffage collectif, gardien, espaces verts alourdissent la gestion ;
• la localisation : les tarifs sont plus élevés dans les grandes métropoles ;
• le niveau de service : nombre de visites, heures d'assemblée incluses, disponibilité du gestionnaire ;
• le modèle : cabinet traditionnel, syndic en ligne ou hybride.

Pour comparer, ramenez toujours le forfait à un coût par lot principal et par an, puis ajoutez le montant moyen des prestations particulières facturées sur les trois derniers exercices (il figure dans les annexes comptables). C'est ce coût total qui compte, pas le seul forfait affiché.

Repérer les frais abusifs

Voici les anomalies les plus fréquentes à vérifier dans les comptes :

• Des frais non prévus au contrat : « frais administratifs », « frais de dossier », « frais de photocopies » pour la convocation annuelle…
• Des prestations du forfait facturées en plus : tenue de l'assemblée annuelle dans les plages prévues, mise à jour du registre, établissement de la fiche synthétique.
• Des honoraires sur travaux jamais votés ou supérieurs à ce qui a été voté.
• Un état daté facturé au-delà de 380 € TTC, ou des « frais d'urgence » ajoutés.
• Des frais de relance facturés avant toute mise en demeure.
• La facturation de la transmission des archives au nouveau syndic, alors qu'elle est obligatoire.

Que faire face à un frais abusif ?

1. Demander le justificatif au syndic, en citant la clause du contrat concernée.
2. Saisir le conseil syndical, qui peut contrôler l'ensemble des factures.
3. Voter contre l'approbation des comptes et demander le remboursement en assemblée.
4. Signaler la pratique à la DGCCRF via SignalConso. Le non-respect du contrat-type est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
5. Ne pas renouveler le syndic : la mise en concurrence est l'outil le plus efficace pour faire baisser les honoraires. Voir notre guide pour changer de syndic.

À lire : Syndic en ligne : fonctionnement, prix et limites

Les pénalités dues par le syndic

La rémunération fonctionne dans les deux sens : le contrat-type prévoit des pénalités à la charge du syndic. Lorsque le conseil syndical demande une pièce ou un document et que le syndic ne le transmet pas dans le délai d'un mois, une pénalité de 15 € par jour de retard est imputée sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Le conseil syndical doit en tenir le décompte et le faire valoir lors de l'approbation des comptes.

Négocier son contrat de syndic : la méthode

• Exigez au moins trois propositions sur la base d'un même cahier des charges.
• Négociez les plages horaires de l'assemblée (en soirée sans supplément) et le nombre de visites incluses.
• Faites baisser le tarif horaire des prestations particulières et le barème des honoraires sur travaux.
• Vérifiez les conditions de révision annuelle du forfait.
• Demandez le nombre de copropriétés gérées par le gestionnaire qui suivra votre immeuble.

Exemple : lire une ligne d'honoraires dans les comptes

Dans les annexes comptables d'une copropriété de 40 lots, on trouve sur l'exercice : forfait de gestion courante, deux assemblées supplémentaires, la gestion de trois sinistres, des honoraires sur travaux de toiture, et des « frais administratifs divers ». Le conseil syndical vérifie :

• que le forfait correspond au contrat, après indexation éventuelle prévue au contrat ;
• que les deux assemblées supplémentaires ont bien été tenues, et à la demande de qui ;
• que la gestion de sinistres figure au contrat avec son tarif, et que les trois dossiers sont réels ;
• que les honoraires sur travaux ont été votés en même temps que les travaux, et que le montant facturé correspond au barème voté ;
• que les « frais administratifs divers » correspondent à une prestation particulière listée. Si ce n'est pas le cas, leur remboursement doit être demandé.

Les questions à poser à un syndic candidat

1. Quel est le montant du forfait pour notre immeuble, et comment est-il révisé chaque année ?
2. Combien d'heures d'assemblée sont incluses, et sur quelles plages horaires ?
3. Combien de visites et de réunions avec le conseil syndical sont incluses ?
4. Quel est votre tarif horaire pour les prestations particulières ?
5. Quel est votre barème d'honoraires sur travaux ?
6. Combien d'immeubles gère le gestionnaire qui suivra notre copropriété ?
7. Pouvez-vous nous communiquer des références d'immeubles comparables ?

Honoraires et emprunt collectif : la nouveauté

Avec la loi du 9 avril 2024 et le décret du 22 décembre 2025, le syndicat peut souscrire un emprunt collectif pour financer des travaux, notamment de rénovation énergétique. Le contrat-type prévoit désormais une prestation spécifique pour la constitution du dossier, le suivi et la gestion de ce prêt. Elle peut être rémunérée en plus du forfait, à condition d'être prévue au contrat. Pour les mandats en cours, un avenant est nécessaire. Avant de voter un emprunt collectif, demandez donc au syndic le coût de cette prestation, à intégrer dans le plan de financement des travaux.

À lire : Carnet d'entretien de l'immeuble : contenu obligatoire et consultation

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (contrat-type de syndic)
• DGCCRF : le syndic de copropriété, son rôle et ses obligations
• Service-public.gouv.fr : Syndic de copropriété (vérifié le 8 juillet 2026)
• L'Officiel des métiers : ce qui change avec le décret du 22 décembre 2025