Changer de syndic de copropriété : la procédure en 6 étapes (+ modèle de lettre)
En bref
- Le moment le plus simple pour changer de syndic est la fin de son mandat : aucune indemnité n'est due et aucun motif n'est à justifier.
- La procédure tient en six étapes : diagnostic, mise en concurrence, demande d'inscription à l'ordre du jour, convocation, vote à la majorité de l'article 25, passation.
- Comptez quatre à six mois entre la décision de changer et la prise de fonctions du nouveau syndic.
- L'ancien syndic doit remettre fonds, trésorerie et archives dans le mois qui suit la fin de ses fonctions, puis l'état des comptes dans les deux mois suivants.
Délais de réponse interminables, travaux votés qui ne démarrent pas, honoraires qui grimpent : changer de syndic est une décision fréquente, mais beaucoup de conseils syndicaux s'y prennent trop tard et voient le contrat du syndic sortant reconduit faute de candidat prêt. La procédure n'est pourtant pas compliquée, à condition de respecter un calendrier précis.
Ce guide vous donne la marche à suivre complète, le rétroplanning à caler sur la date de fin de mandat, et un modèle de lettre pour faire inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Fin de mandat ou révocation : deux situations différentes
À l'échéance du contrat
Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée, trois ans au maximum. Il ne se renouvelle jamais tacitement. À son échéance, l'assemblée générale est libre de désigner un autre syndic, sans avoir à motiver sa décision. Le syndic sortant n'a droit à aucune indemnité. C'est de loin la voie la plus sûre.
En cours de mandat
Le syndicat peut aussi mettre fin au contrat avant son terme, mais seulement pour une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le syndic (article 18, VIII de la loi du 10 juillet 1965). Un copropriétaire notifie au syndic la demande d'inscription de cette question à l'ordre du jour, en précisant les manquements reprochés. L'assemblée statue à la majorité de l'article 25 et fixe la date de fin du contrat, au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
Cette voie est plus risquée : si le syndic conteste la gravité des manquements, il peut réclamer des dommages et intérêts. Elle est à réserver aux situations sérieuses et documentées (absence d'assemblée annuelle, fonds non reversés, travaux d'urgence ignorés…). Dans la plupart des cas, mieux vaut préparer soigneusement la fin du mandat.
| Fin de mandat | Révocation en cours de mandat | |
|---|---|---|
| Motif à justifier | Aucun | Inexécution suffisamment grave |
| Majorité | Article 25 (passerelle article 24 possible) | Article 25 |
| Indemnité au syndic sortant | Aucune | Possible si la faute n'est pas établie |
| Date d'effet | Fixée par l'AG, au plus tôt un jour franc après | Fixée par l'AG, au plus tôt un jour franc après |
| Niveau de risque | Faible | Moyen à élevé |
Étape 1 : faire le diagnostic et trouver la date de fin de mandat
Commencez par retrouver le procès-verbal de l'assemblée qui a désigné le syndic actuel : il mentionne la date de début et la date de fin du contrat. Tout le calendrier se construit à partir de cette date.
Profitez-en pour lister objectivement les griefs : délais de réponse, qualité des comptes, suivi des sinistres, frais facturés hors forfait. Ce diagnostic servira à rédiger le cahier des charges et à convaincre les autres copropriétaires. Il vous aidera aussi à choisir le bon modèle : un autre cabinet traditionnel, un syndic en ligne, ou même un syndic bénévole si la copropriété est petite.
Étape 2 : mettre les syndics en concurrence
La mise en concurrence relève du conseil syndical. Elle est obligatoire avant chaque désignation, sauf si l'assemblée y a renoncé l'année précédente à la majorité de l'article 25, ou s'il n'y a pas de conseil syndical.
Concrètement :
- Rédigez une fiche de présentation de l'immeuble : nombre de lots, équipements (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts), contrats en cours, travaux en vue, budget annuel, éventuels contentieux.
- Sollicitez au moins trois syndics.
- Exigez de chacun un projet de contrat conforme au contrat-type et la fiche d'information sur les prix et prestations.
- Comparez à périmètre identique : forfait annuel, heures d'assemblée incluses, nombre de visites, tarif horaire des prestations particulières, honoraires sur travaux. Notre article sur les honoraires de syndic vous aide à lire ces documents.
- Rencontrez les deux ou trois finalistes et posez la question du nombre d'immeubles gérés par gestionnaire.
Étape 3 : demander l'inscription à l'ordre du jour
C'est le syndic en place qui convoque l'assemblée. Il faut donc lui demander, par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par notification électronique qualifiée), d'inscrire la désignation du nouveau syndic à l'ordre du jour. La demande comprend :
- un projet de résolution par candidat ;
- le projet de contrat de chaque candidat, à annexer à la convocation ;
- la date de fin du contrat en cours et la date de prise d'effet du nouveau contrat.
Le syndic ne peut ni refuser cette inscription ni juger de son opportunité. Envoyez votre demande suffisamment tôt : si elle arrive après l'envoi des convocations, elle sera reportée à l'assemblée suivante.
Modèle de lettre
[Nom, prénom]
[Adresse]
Copropriétaire du lot n° [X] – [Adresse de l'immeuble]
[Nom du syndic]
[Adresse]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : demande d'inscription de questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale
Madame, Monsieur,
En application de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, je vous demande d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [adresse] les questions suivantes :
1. Désignation de [nom du syndic candidat A] en qualité de syndic, pour une durée de [durée], à compter du [date], selon le projet de contrat joint.
2. Désignation de [nom du syndic candidat B] en qualité de syndic, pour une durée de [durée], à compter du [date], selon le projet de contrat joint.
Je vous remercie de joindre ces projets de contrats à la convocation, conformément aux dispositions de l'article 11 du même décret.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Pièces jointes : projets de résolutions, projets de contrats
Étape 4 : la convocation de l'assemblée générale
L'assemblée qui désigne le nouveau syndic doit se tenir dans les trois mois qui précèdent la fin du contrat du syndic en place, tant que celui-ci est encore en fonctions. La convocation doit être reçue au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence. Pour tout savoir sur les délais et la forme, consultez notre guide de l'assemblée générale de copropriété.
Si le syndic tarde à convoquer, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure, puis convoquer lui-même l'assemblée si la mise en demeure reste sans effet pendant huit jours.
Étape 5 : le vote
Chaque candidature est soumise à un vote distinct à la majorité de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. Si aucun candidat ne l'obtient mais que l'un d'eux réunit au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur les majorités en copropriété.
Le jour J, l'enjeu est la participation. Mobilisez les copropriétaires en amont : explication écrite des raisons du changement, comparatif simple des offres, rappel de la possibilité de voter par correspondance ou de donner pouvoir.
À lire : Syndic de copropriété : rôle, obligations et coût en 2026
Étape 6 : la passation entre les deux syndics
Le nouveau contrat prend effet à la date fixée par l'assemblée. L'article 18-2 de la loi de 1965 organise la passation :
- Dans le mois qui suit la cessation de ses fonctions, l'ancien syndic remet au nouveau la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat (ou, si les archives sont confiées à un prestataire, l'informe de cette situation).
- Dans les deux mois suivants, il fournit l'état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Si l'ancien syndic ne s'exécute pas, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut, après une mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé pour obtenir la remise sous astreinte. La transmission ne peut pas être facturée à la copropriété comme un service supplémentaire.
Check-list de passation
- Fonds du compte séparé et du compte du fonds de travaux virés.
- Règlement de copropriété et ses modificatifs, état descriptif de division.
- Procès-verbaux des assemblées, carnet d'entretien, diagnostics (DTG, DPE collectif, amiante…).
- Contrats en cours (assurance, entretien, ascenseur, énergie) et leurs échéances.
- Liste des copropriétaires et état des impayés, dossiers de recouvrement.
- Dossiers de sinistres et procédures en cours.
- Codes et accès à l'immatriculation au registre national des copropriétés.
Le rétroplanning type
| Quand ? | Action | Qui ? |
|---|---|---|
| Fin du mandat − 9 à 6 mois | Diagnostic, cahier des charges, premiers contacts | Conseil syndical |
| Fin du mandat − 6 à 4 mois | Réception et comparaison des projets de contrats | Conseil syndical |
| Avant l'envoi des convocations | Demande d'inscription à l'ordre du jour (LRAR) | Tout copropriétaire |
| Au moins 21 jours avant l'AG | Réception de la convocation avec les contrats annexés | Syndic en place |
| Dans les 3 mois avant la fin du mandat | Assemblée générale et vote | Copropriétaires |
| Date d'effet + 1 mois | Remise des fonds et archives | Ancien syndic |
| Date d'effet + 3 mois | Remise des états de comptes | Ancien syndic |
Les erreurs qui font échouer un changement de syndic
- Arriver trop tard : la demande d'inscription parvient après l'envoi des convocations, et le syndic sortant est reconduit faute d'alternative.
- Oublier d'annexer les contrats : sans projet de contrat joint à la convocation, la désignation peut être contestée.
- Ne pas mobiliser les copropriétaires : la majorité de l'article 25 se calcule sur toutes les voix, absents compris. Un faible taux de présence rend le vote difficile.
- Laisser un vide : fixez une date de prise d'effet qui coïncide exactement avec la fin du contrat sortant.
- Choisir sur le seul prix : un forfait bas peut cacher des prestations particulières coûteuses.
À lire : Honoraires de syndic : tarifs 2026, contrat type et frais abusifs
Et si le syndic démissionne ?
Le syndic peut lui aussi mettre fin à son mandat. Il doit alors respecter un préavis d'au moins trois mois et convoquer une assemblée générale chargée de désigner son successeur. Si aucun syndic n'est désigné, la copropriété se retrouve sans représentant : un copropriétaire peut alors demander au président du tribunal judiciaire de nommer un administrateur provisoire.
À lire : Copropriété sans syndic : risques, solutions et recours
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Lancer une mise en concurrenceQuestions fréquentes
Peut-on changer de syndic à tout moment ?
À l'échéance du contrat, oui, sans motif. En cours de mandat, seulement pour une inexécution suffisamment grave de ses obligations, par un vote de l'assemblée à la majorité de l'article 25. Sinon, le syndic peut réclamer une indemnisation.
Qui peut demander le changement de syndic ?
N'importe quel copropriétaire peut demander l'inscription de la question à l'ordre du jour. En pratique, le conseil syndical pilote la démarche, car c'est lui qui mène la mise en concurrence.
Que se passe-t-il si le syndic n'est pas renouvelé en AG ?
Si un autre syndic est élu, il prend ses fonctions à la date votée. Si aucun syndic n'est désigné, le mandat du syndic sortant expire et la copropriété se retrouve sans syndic : il faut convoquer rapidement une nouvelle assemblée ou saisir le tribunal pour la nomination d'un administrateur provisoire.
L'ancien syndic peut-il facturer la transmission des archives ?
Non, la transmission des documents et des fonds au nouveau syndic est une obligation légale. Elle ne peut pas donner lieu à une facturation supplémentaire au syndicat.
Combien de temps faut-il pour changer de syndic ?
Prévoyez quatre à six mois entre le lancement de la mise en concurrence et la prise de fonctions, puis environ trois mois pour que la passation comptable soit complète.
Sources
- Service-public.gouv.fr : Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ? (vérifié le 4 août 2026)
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 18, 18-2, 21 et 25
- Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 10 et 11
- INC : Copropriété, les 5 étapes pour changer de syndic
