Assurance de la copropriété : ce que couvre l'immeuble et ce qui reste à votre charge

Un dégât des eaux qui traverse trois étages, un incendie parti d'un local poubelles, une chute dans l'escalier : en copropriété, un même sinistre met souvent en jeu plusieurs assurances. Savoir qui doit être assuré, pour quoi, et comment ces contrats s'articulent évite bien des mauvaises surprises au moment d'être indemnisé. Ce guide fait le point sur les obligations et les bonnes pratiques.

Les obligations d'assurance en copropriété

L'assurance du syndicat des copropriétaires

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, en raison d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien (article 14 de la loi de 1965). Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 impose qu'il soit assuré contre les risques de responsabilité civile.

En pratique, le syndic souscrit pour le compte du syndicat une assurance multirisque immeuble qui couvre en général :

• la responsabilité civile du syndicat ;
• les dommages aux bâtiments : incendie, explosion, dégât des eaux, tempête, grêle, catastrophes naturelles, bris de glace des parties communes ;
• parfois le vol et le vandalisme dans les parties communes ;
• la protection juridique du syndicat, selon les contrats ;
• en option, la responsabilité civile des membres du conseil syndical et du syndic non professionnel.

La prime est une charge commune générale, répartie selon les tantièmes. Elle n'est pas récupérable sur les locataires.

L'assurance de chaque copropriétaire

L'article 9-1 de la loi de 1965 impose aussi à chaque copropriétaire, qu'il occupe son logement ou le loue, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non occupant.

• Le copropriétaire occupant souscrit une assurance multirisque habitation, qui couvre sa responsabilité civile, ses biens mobiliers et, souvent, les embellissements de son logement.
• Le copropriétaire bailleur souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre sa responsabilité civile et les dommages au logement lorsque l'assurance du locataire ou de la copropriété n'intervient pas (logement vacant, sinistre d'origine privative non couvert…).

L'assurance du locataire

Le locataire d'un logement vide est tenu par la loi du 6 juillet 1989 de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Pour un meublé, l'obligation dépend du contrat de location ; en pratique, la plupart des bailleurs l'exigent. À défaut, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et la lui refacturer, dans les conditions prévues par la loi.

Qui assure quoi ? Le tableau récapitulatif

À lire : Convention IRSI : qui paie un dégât des eaux en copropriété ?

L'assurance dommages-ouvrage pour les travaux

Lorsque la copropriété fait réaliser des travaux de construction relevant de la garantie décennale (réfection de toiture, ravalement avec isolation, travaux de structure…), la loi impose au maître d'ouvrage, ici le syndicat, de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle permet d'être indemnisé rapidement en cas de désordre relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice sur les responsabilités.

Son coût, souvent exprimé en pourcentage du montant des travaux, est à intégrer au budget voté. Le syndic doit en proposer la souscription lorsque l'assemblée vote des travaux concernés. Ne pas la souscrire expose la copropriété à de longues procédures en cas de malfaçon.

Que faire en cas de sinistre ?

1. Prendre les mesures d'urgence : couper l'eau ou l'électricité, sécuriser les lieux, prévenir les voisins concernés.
2. Prévenir le syndic si les parties communes sont touchées ou si l'origine est commune (colonne d'eau, toiture). Il déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble.
3. Déclarer le sinistre à votre propre assureur dans le délai prévu au contrat (généralement cinq jours ouvrés, deux jours pour un vol, et dans les trente jours de la publication de l'arrêté pour une catastrophe naturelle).
4. Remplir un constat amiable de dégât des eaux avec les voisins concernés.
5. Conserver les preuves : photos, factures, devis de réparation.

Pour les dégâts des eaux, les assureurs appliquent des conventions qui déterminent quel assureur gère le dossier et indemnise. Elles sont détaillées dans notre article sur la convention IRSI.

Bien choisir l'assurance de l'immeuble

Le contrat multirisque immeuble est souvent renouvelé tacitement pendant des années. Le remettre en concurrence tous les trois à cinq ans peut faire baisser la prime ou améliorer les garanties. Points de vigilance :

• Les franchises, en particulier pour les dégâts des eaux : une franchise élevée reporte une partie du coût sur la copropriété.
• Les exclusions : défaut d'entretien, infiltrations répétées, canalisations vétustes.
• La valeur assurée : la reconstruction à neuf de l'immeuble doit être couverte.
• Les garanties optionnelles : recherche de fuite, protection juridique, RC du conseil syndical.
• La sinistralité : un immeuble qui accumule les dégâts des eaux voit sa prime augmenter, voire son contrat résilié. Le plan pluriannuel de travaux est l'occasion de traiter les causes (colonnes, toiture).

À lire : Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation

Parties communes et parties privatives : la frontière qui compte

Beaucoup de litiges d'assurance tiennent à la question : l'élément endommagé est-il commun ou privatif ? Une canalisation encastrée, une fenêtre, un balcon, une porte palière… La réponse figure dans le règlement de copropriété, qui définit les parties communes et privatives. À défaut de précision, la loi présume communes certaines parties (gros œuvre, toiture, canalisations communes, couloirs). Vérifiez ces points avant de déclarer un sinistre : ils déterminent qui doit réparer et quel assureur intervient.

Cas pratiques : quel assureur intervient ?

Incendie parti d'un appartement

Un feu de cuisine se déclare au 2^e étage et noircit la cage d'escalier. L'assureur multirisque habitation de l'occupant indemnise ses propres dommages et ceux causés aux voisins au titre de sa responsabilité civile. Les dommages aux parties communes sont déclarés par le syndic à l'assureur de l'immeuble, qui pourra exercer un recours contre l'assureur de l'occupant responsable. Les incendies relèvent aussi de la convention IRSI, selon les mêmes tranches que les dégâts des eaux.

Chute dans l'escalier commun

Un visiteur glisse sur une marche dont le revêtement était décollé depuis des mois. Le défaut d'entretien des parties communes engage la responsabilité du syndicat (article 14 de la loi de 1965). C'est l'assurance responsabilité civile de l'immeuble qui intervient. Le syndic, s'il avait été alerté sans agir, peut voir sa propre responsabilité recherchée.

Logement vacant entre deux locations

Une fuite se produit dans un appartement inoccupé et endommage l'appartement du dessous. Aucun locataire n'est assuré pour ce local : c'est l'assurance propriétaire non occupant (PNO) du bailleur qui intervient. Sans PNO, le propriétaire devra indemniser lui-même son voisin, d'où l'intérêt de cette assurance peu coûteuse.

Tempête et toiture arrachée

Les dommages à la toiture relèvent de l'assurance multirisque immeuble (garantie tempête). Les dommages aux biens des occupants du dernier étage relèvent de leurs propres contrats habitation. En cas de catastrophe naturelle reconnue par arrêté, une franchise légale s'applique et les délais de déclaration sont spécifiques.

Les erreurs fréquentes

• Croire que l'assurance de l'immeuble suffit : elle ne couvre ni vos meubles ni votre responsabilité civile personnelle.
• Oublier l'assurance PNO quand on loue : depuis la loi ALUR, l'obligation d'assurance responsabilité civile s'applique aussi aux copropriétaires non occupants.
• Ne pas vérifier l'attestation du locataire chaque année : en cas de sinistre, l'absence d'assurance du locataire complique tout.
• Déclarer trop tard : le délai contractuel est court, et une déclaration tardive peut entraîner une déchéance de garantie si l'assureur prouve un préjudice.
• Lancer des travaux sans dommages-ouvrage : en cas de malfaçon décennale, la copropriété devra attendre l'issue d'une procédure contre les entreprises.
• Laisser le contrat de l'immeuble sans révision pendant dix ans : valeur assurée sous-évaluée, franchises inadaptées, garanties manquantes.

Check-list annuelle pour le conseil syndical

• Le contrat multirisque immeuble est-il à jour et la prime payée ?
• La valeur de reconstruction assurée correspond-elle au coût actuel ?
• Quel est le montant des franchises dégâts des eaux et tempête ?
• Combien de sinistres ont été déclarés sur l'exercice, et quelles sont leurs causes ?
• Des travaux de prévention (colonnes, toiture, étanchéité des terrasses) sont-ils inscrits au plan pluriannuel ?
• La responsabilité civile des membres du conseil syndical et du syndic non professionnel est-elle couverte ?

Assurance et charges : ce qui pèse sur la prime

La prime de l'assurance multirisque immeuble dépend de plusieurs facteurs, sur lesquels la copropriété a parfois prise :

• La sinistralité : un historique de dégâts des eaux répétés est le premier facteur de hausse.
• L'état de l'immeuble : toiture, réseaux et installations électriques vétustes augmentent le risque.
• Les activités présentes : un restaurant ou un commerce à risque en rez-de-chaussée peut renchérir le contrat.
• Le niveau de franchise choisi.
• La localisation : exposition aux inondations, aux tempêtes ou au retrait-gonflement des argiles.

Agir sur la cause des sinistres est donc aussi un levier de maîtrise des charges de copropriété. Le conseil syndical peut demander au syndic un relevé de sinistralité sur cinq ans, à l'appui d'une remise en concurrence du contrat.

À lire : Sécurité incendie en copropriété : obligations du syndicat et des copropriétaires

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1 et 14
• Service-public.gouv.fr : Assurance habitation
• France Assureurs