Location meublée de tourisme et Airbnb en copropriété : ce que change la loi Le Meur

Valises dans l'ascenseur, digicode communiqué à des inconnus, fêtes le samedi soir, usure accélérée des parties communes : la location de courte durée de type Airbnb est devenue un sujet de tension dans de nombreuses copropriétés. Jusqu'en 2024, la marge de manœuvre des copropriétaires était étroite : interdire ces locations supposait en pratique l'unanimité. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé la donne. Voici ce qu'elle permet, ce qu'elle ne permet pas, et comment procéder.

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?

Le Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Il faut distinguer deux situations :

• La résidence principale louée occasionnellement : vous louez votre logement pendant vos vacances. La location est limitée à 120 jours par an (les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours depuis la loi Le Meur).
• Le logement dédié à la location touristique : résidence secondaire ou investissement locatif loué à l'année à des touristes. C'est principalement cette situation que vise le nouveau dispositif en copropriété.

Ce que permettait le droit avant la loi Le Meur

Le principe posé par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est que le règlement de copropriété ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble. Les tribunaux admettaient qu'une clause d'habitation bourgeoise exclusive puisse faire obstacle à une activité de location touristique assimilée à une activité commerciale (fourniture de services hôteliers, rotation permanente). Mais modifier le règlement pour interdire explicitement ces locations touchait aux modalités de jouissance des parties privatives et exigeait, en pratique, l'unanimité, impossible à obtenir dès qu'un copropriétaire louait lui-même.

À lire : Règlement de copropriété : contenu, modification et état descriptif de division

Ce que change la loi Le Meur pour les copropriétés

Une interdiction possible à la majorité de l'article 26

La loi Le Meur a ajouté à l'article 26 de la loi de 1965 la possibilité de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location meublée de tourisme dans les lots à usage d'habitation, à la double majorité de l'article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (et non des seuls présents).

Les conditions à réunir

Ce vote facilité n'est possible que si plusieurs conditions sont réunies :

• le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ;
• l'interdiction ne vise que les lots à usage d'habitation ;
• elle ne peut pas concerner les résidences principales au sens de la loi du 6 juillet 1989 (logement occupé au moins huit mois par an) : un copropriétaire pourra toujours louer son logement principal pendant ses absences, dans la limite légale ;
• la résolution doit être rédigée avec précision et viser expressément la location meublée de tourisme au sens du Code du tourisme.

Si le règlement ne contient pas de clause d'habitation bourgeoise, la voie de l'article 26 n'est pas ouverte : modifier la destination des lots reste soumis à l'unanimité. La rédaction des anciens règlements étant parfois ambiguë, une analyse juridique préalable est recommandée.

Les règlements récents

Pour les immeubles mis en copropriété après l'entrée en vigueur de la loi, le règlement doit mentionner de manière explicite si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. L'interdiction peut donc être prévue dès l'origine, sans vote ultérieur.

L'information du syndic

La loi impose au copropriétaire ou au locataire qui exerce une activité de location meublée de tourisme d'en informer le syndic. Celui-ci doit alors inscrire un point d'information sur ces locations à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ce point permet aux copropriétaires de connaître la situation de l'immeuble avant d'envisager une éventuelle modification du règlement.

Comment voter l'interdiction en assemblée générale

1. Vérifier le règlement : la clause d'habitation bourgeoise existe-t-elle et que dit-elle exactement ? Faites-la analyser par le syndic ou un avocat.
2. Demander l'inscription à l'ordre du jour d'un projet de résolution précis, par lettre recommandée au syndic. Joignez le projet de clause modificative du règlement.
3. Mobiliser les copropriétaires : la majorité de l'article 26 se calcule sur l'ensemble du syndicat. Les absents non représentés comptent de fait comme des voix manquantes : multipliez les pouvoirs et les votes par correspondance.
4. Faire publier la modification : une fois votée, la modification doit être publiée au fichier immobilier par un notaire pour être opposable aux futurs acquéreurs. Les frais sont à la charge du syndicat.

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire.

À lire : Pouvoir en assemblée générale de copropriété : règles de la procuration

Le cas des locations déjà en place

Une fois la modification votée et publiée, elle s'impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui exploitaient déjà un meublé de tourisme. La question des contrats en cours et d'un éventuel délai d'adaptation peut être tranchée par la résolution elle-même. Les copropriétaires concernés qui estiment la décision abusive peuvent la contester en justice dans les délais légaux.

Les autres règles à respecter par le loueur

Indépendamment du règlement de copropriété, le loueur de meublé de tourisme doit respecter les règles publiques :

• Déclaration et enregistrement : la déclaration en mairie est généralisée et doit passer par un téléservice national d'enregistrement, le numéro devant figurer sur les annonces.
• Changement d'usage : dans les grandes villes et les communes qui l'ont instauré, louer un logement qui n'est pas sa résidence principale en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage, parfois avec compensation.
• Performance énergétique : la loi Le Meur soumet progressivement les meublés de tourisme à des exigences de DPE, sur le modèle des locations nues.
• Fiscalité : l'abattement du régime micro-BIC a été réduit pour les meublés de tourisme, en particulier non classés.

Le syndic n'est pas chargé de contrôler ces obligations. En revanche, la mairie peut sanctionner les manquements par des amendes civiles.

Nuisances : les recours de la copropriété

Même sans interdiction, la copropriété n'est pas démunie face aux abus :

• le règlement de copropriété et le règlement intérieur s'appliquent aux occupants de passage ; le copropriétaire bailleur répond des troubles causés par ses locataires ;
• le syndicat ou un copropriétaire peut agir pour trouble anormal de voisinage ou violation du règlement ;
• l'assemblée peut voter des mesures de sécurité : changement des codes, badges nominatifs, interdiction des boîtes à clés fixées sur les parties communes ;
• la mairie peut être alertée en cas de location non déclarée ou dépassant les plafonds.

Charges : le loueur paie-t-il davantage ?

Les charges sont réparties selon les critères légaux (valeur relative des lots pour les charges générales, utilité pour les services collectifs), et non selon l'usage qu'un copropriétaire fait de son lot. Le seul fait de louer en meublé de tourisme ne permet donc pas de lui imposer des charges supplémentaires. Les frais causés par un copropriétaire précis (dégradations, nettoyage exceptionnel, changement de serrure après une perte de badge) peuvent en revanche lui être imputés individuellement, après décision et justification.

À lire : Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation

Acheteurs et investisseurs : les précautions

Avant d'acheter un appartement pour le louer en courte durée, lisez attentivement le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées : une modification récente, un point d'information ou un projet de résolution sont des signaux à prendre au sérieux. Interrogez le syndic via le notaire et vérifiez aussi la réglementation municipale. Un projet de location touristique peut devenir impossible quelques mois après l'achat.

Le point de vue des copropriétaires loueurs

La location de courte durée n'est pas seulement une source de nuisances : pour certains copropriétaires, elle permet de financer un logement, d'occuper un bien entre deux séjours ou de compléter une retraite. Une interdiction votée en assemblée a donc des conséquences économiques réelles pour eux. Plusieurs copropriétés choisissent une voie intermédiaire, en encadrant plutôt qu'en interdisant.

Encadrer par le règlement intérieur

Sans modifier la destination des lots, l'assemblée peut adopter des règles d'usage applicables à tous les occupants : interdiction des boîtes à clés sur les parties communes, obligation de remettre aux voyageurs un rappel du règlement intérieur, interdiction de stocker les valises dans les parties communes, respect des horaires de calme, consignes sur le tri des déchets. Ces règles, valables pour tous les résidents, réduisent les frictions sans priver les loueurs de leur activité.

Dialoguer avec les loueurs

Le point d'information à l'ordre du jour, prévu par la loi Le Meur, peut être l'occasion d'un échange constructif : les loueurs présentent leur activité, les autres copropriétaires exposent les difficultés rencontrées, et des engagements peuvent être pris (contact joignable en cas de problème, recours à une conciergerie, nettoyage des parties communes après les départs).

Faire respecter les obligations publiques

Lorsque les nuisances viennent de locations non déclarées ou dépassant les plafonds autorisés, le signalement à la mairie est souvent plus efficace qu'une procédure entre copropriétaires. Les communes disposent de moyens de contrôle renforcés, et les plateformes doivent afficher le numéro d'enregistrement des annonces.

En résumé : la marche à suivre pour la copropriété

Commencez par faire le point sur la situation réelle de l'immeuble grâce au point d'information à l'ordre du jour. Vérifiez ensuite, avec le syndic ou un avocat, que le règlement contient bien une clause interdisant les activités commerciales dans les lots non commerciaux. Si c'est le cas, préparez une résolution précise, mobilisez les copropriétaires pour atteindre la majorité de l'article 26, puis faites publier la modification. Si ce n'est pas le cas, privilégiez l'encadrement par le règlement intérieur et le dialogue avec les loueurs.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8 et 26
• Simonnet Avocat : interdire Airbnb en copropriété avec la loi Le Meur
• Gazette du Palais : le Conseil constitutionnel valide le dispositif de la loi Le Meur
• Service-public.gouv.fr : location d'un meublé de tourisme