Assemblée générale de copropriété : convocation, délais et déroulement

C'est en assemblée générale que tout se décide : le budget, les travaux, le choix du syndic, les règles de vie commune. Pourtant, le taux de participation est souvent faible, et beaucoup de copropriétaires découvrent après coup des décisions qui les concernent directement. Bien connaître les règles de convocation, de vote et de contestation permet de faire entendre sa voix et de défendre ses intérêts.

Le rôle de l'assemblée générale

L'assemblée réunit l'ensemble des copropriétaires. Elle prend toutes les décisions qui ne relèvent pas de la gestion courante confiée au syndic. Parmi les décisions les plus courantes :

• approbation des comptes de l'exercice écoulé et vote du budget prévisionnel ;
• désignation ou renouvellement du syndic et des membres du conseil syndical ;
• vote des travaux (entretien, ravalement, rénovation énergétique) ;
• adoption du plan pluriannuel de travaux ;
• autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l'aspect extérieur ;
• modification du règlement de copropriété.

Quand l'assemblée se réunit-elle ?

L'assemblée annuelle

Le syndic doit convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an. Les comptes de l'exercice doivent être soumis à l'approbation de l'assemblée dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice. C'est souvent au printemps pour un exercice calé sur l'année civile.

Les assemblées supplémentaires

Le syndic peut convoquer une assemblée à tout moment, par exemple pour voter des travaux urgents. Il doit le faire lorsque la demande émane :

• du conseil syndical ;
• d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Si le syndic ne réagit pas, après une mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée. Le terme « assemblée générale extraordinaire » est d'usage courant mais n'a pas de régime juridique propre : les règles sont les mêmes que pour l'assemblée annuelle, mais les frais de convocation d'une assemblée supplémentaire peuvent être facturés au titre des prestations particulières du syndic.

La convocation : délais et contenu

Le délai de 21 jours

Sauf urgence, la convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion (article 9 du décret du 17 mars 1967), à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un délai plus long. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la réception de la notification électronique.

Une convocation tardive rend l'assemblée irrégulière : tout copropriétaire opposant ou défaillant peut en demander l'annulation, sans avoir à prouver de préjudice.

La forme de la convocation

La convocation est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie électronique ou par remise contre émargement. Depuis le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, pris en application de la loi du 9 avril 2024, la notification électronique est le mode par défaut. Chaque copropriétaire peut toutefois, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications par voie postale. La convocation doit d'ailleurs rappeler cette possibilité. Une demande faite en assemblée prend effet immédiatement ; hors assemblée, elle prend effet le huitième jour suivant sa réception par le syndic.

Le contenu de la convocation

• Le lieu, la date et l'heure de la réunion.
• L'ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises au vote. L'assemblée ne peut délibérer que sur les questions inscrites.
• Les documents annexés nécessaires à la validité des décisions : comptes de l'exercice, budget prévisionnel, projets de contrats (syndic, entreprises), devis de travaux, projets de résolutions.
• Le formulaire de vote par correspondance.
• Le cas échéant, les modalités de participation par visioconférence.

Faire inscrire une question à l'ordre du jour

Tout copropriétaire peut demander, à tout moment, l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour, par lettre recommandée ou notification électronique adressée au syndic, accompagnée d'un projet de résolution et, le cas échéant, des documents nécessaires. Le syndic inscrit la question à la prochaine assemblée. Si la demande arrive trop tard pour la prochaine convocation, elle est reportée à l'assemblée suivante. Notre article pour changer de syndic propose un modèle de lettre.

À lire : Majorités en copropriété : articles 24, 25 et 26 expliqués simplement

Comment participer et voter ?

Le vote par correspondance a une limite : si la résolution est modifiée en séance, le vote exprimé par correspondance sur la résolution d'origine est assimilé à un vote défaillant pour cette résolution.

Le déroulement de la séance

1. Émargement de la feuille de présence par les présents et les mandataires, avec indication des votants par correspondance.
2. Élection du bureau : un président de séance (choisi parmi les copropriétaires), un ou plusieurs scrutateurs, et un secrétaire (le plus souvent le syndic).
3. Examen des résolutions dans l'ordre du jour : présentation, débat, vote. Chaque question fait l'objet d'un vote distinct.
4. Décompte des voix selon les tantièmes et la majorité requise pour chaque question.
5. Établissement du procès-verbal.

Les questions diverses non inscrites à l'ordre du jour peuvent être discutées, mais ne peuvent faire l'objet d'aucune décision.

Le procès-verbal

Le procès-verbal (PV) consigne, pour chaque résolution, le texte voté, le résultat du vote et les noms des opposants, des abstentionnistes et des copropriétaires ayant voté par correspondance, avec le nombre de leurs voix. Il est signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs, à la fin de la séance ou dans les huit jours qui suivent.

Le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée. Les autres copropriétaires peuvent en obtenir copie et le consulter sur l'espace en ligne.

Contester une décision d'assemblée générale

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 encadre strictement la contestation :

• Qui ? Seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté contre) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent agir. Celui qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, ne peut en principe pas contester.
• Quand ? Dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
• Où ? Devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec l'assistance d'un avocat.
• Pourquoi ? Irrégularité de forme (convocation tardive, document obligatoire non annexé, majorité mal calculée) ou de fond (abus de majorité, décision contraire au règlement ou à la loi).

L'action n'est pas suspensive : la décision s'applique tant qu'elle n'est pas annulée. Toutefois, sauf urgence, l'exécution de travaux votés à la majorité de l'article 25 ou 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois.

À lire : Règlement de copropriété : contenu, modification et état descriptif de division

Conseils pour une assemblée réussie

• Lisez la convocation dès réception et posez vos questions au syndic ou au conseil syndical avant la séance.
• Consultez les pièces justificatives des charges pendant la période prévue à cet effet.
• Votez, même à distance : la majorité de l'article 25 se calcule sur toutes les voix, et l'absence pèse comme un vote défavorable.
• Préparez vos résolutions avec un texte précis et les devis nécessaires : une résolution floue est fragile juridiquement.
• Relisez le procès-verbal dès réception, pour vérifier qu'il reflète fidèlement les votes.

Les erreurs fréquentes

• Ignorer la convocation parce qu'elle arrive par voie électronique : depuis la réforme, c'est le mode par défaut, et le délai de contestation court à compter de la notification.
• Donner un pouvoir en blanc sans consigne de vote : il peut être utilisé dans un sens contraire à vos intérêts.
• Voter pour puis vouloir contester : celui qui a voté une résolution ne peut plus la contester en justice.
• Laisser passer le délai de deux mois : passé ce délai, la décision devient définitive, même irrégulière.
• Demander l'inscription d'une question trop tard, après l'envoi des convocations.

Check-list avant l'assemblée

• J'ai vérifié la date de réception de la convocation (au moins 21 jours avant).
• Les comptes, le budget et les devis sont bien annexés.
• J'ai consulté les pièces justificatives si nécessaire.
• J'ai préparé mes questions et, si besoin, des amendements.
• Si je ne peux pas venir, j'ai renvoyé le formulaire de vote par correspondance ou donné un pouvoir avec consignes.

Après l'assemblée : le suivi des décisions

Une fois l'assemblée tenue, le syndic doit exécuter les décisions : signature des contrats, commande des travaux, appels de fonds. Le conseil syndical suit cette mise en œuvre. Si une décision votée reste sans suite, demandez-en les raisons par écrit : l'inexécution des décisions d'assemblée est l'un des manquements les plus fréquemment reprochés aux syndics.

À lire : Procès-verbal d'assemblée générale de copropriété : contenu, envoi et contestation

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 7 à 18
• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 22 et 42
• Légifrance : décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025
• Village de la Justice : Décret du 22 décembre 2025, précisions pour la copropriété