Individualisation des frais de chauffage en copropriété : obligation et mise en œuvre

Dans un immeuble chauffé par une chaudière collective, la facture de chauffage est traditionnellement répartie selon les tantièmes ou la surface. Résultat : le voisin qui chauffe à 24 °C fenêtres ouvertes paie la même chose que celui qui baisse ses radiateurs. L'individualisation des frais de chauffage vise à corriger cette situation en faisant payer à chacun ce qu'il consomme, pour inciter aux économies d'énergie. Voici les règles applicables et la manière de les mettre en œuvre.

Le principe et ses objectifs

L'individualisation des frais de chauffage est prévue par l'article L. 241-9 du Code de l'énergie et précisée par le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 et ses arrêtés d'application. Elle transpose une exigence européenne issue de la directive sur l'efficacité énergétique. L'idée est simple : un occupant qui voit le coût de sa consommation sur sa facture a intérêt à la réduire. L'Ademe estime généralement les économies possibles entre 15 et 20 % de la consommation de chauffage, selon les immeubles et les comportements.

Quels immeubles sont concernés ?

L'obligation s'applique aux immeubles collectifs d'habitation ou mixtes équipés d'un chauffage collectif (chaudière commune, réseau de chaleur urbain) et dont la consommation de chauffage est supérieure à 80 kWh/m²/an.

Les échéances fixées par le décret de 2019 sont passées depuis plusieurs années : un immeuble concerné qui n'est toujours pas équipé est aujourd'hui en infraction, sauf s'il peut justifier d'une dérogation.

Le calcul de la consommation se fait à partir des factures de combustible des dernières années, rapportées à la surface habitable chauffée et corrigées des variations climatiques. Le syndic doit réaliser ou faire réaliser ce calcul.

Compteurs d'énergie thermique ou répartiteurs ?

Le compteur d'énergie thermique

Le compteur individuel d'énergie thermique mesure directement la chaleur consommée par le logement. Il est installé à l'entrée du circuit de chauffage de chaque appartement. C'est la solution prioritaire, mais elle suppose que chaque logement soit desservi par une distribution horizontale (une seule arrivée de chauffage par logement), ce qui est rare dans les immeubles anciens.

Les répartiteurs de frais de chauffage

Lorsque la distribution est verticale (les colonnes traversent les étages et alimentent chaque radiateur), un compteur par logement est techniquement impossible. On installe alors un répartiteur sur chaque radiateur. Il ne mesure pas une quantité d'énergie, mais une valeur relative qui permet de répartir la consommation totale de l'immeuble entre les logements. C'est la solution la plus répandue.

Le complément indispensable : les robinets thermostatiques

Individualiser n'a de sens que si chaque occupant peut régler sa consommation. Les radiateurs doivent donc être équipés d'organes de régulation, en général des robinets thermostatiques, que la copropriété fait installer s'ils n'existent pas.

Les cas de dérogation

La loi admet que l'individualisation ne soit pas réalisée dans deux grandes hypothèses :

• L'impossibilité technique : chauffage par le sol ou le plafond, émetteurs montés en série (monotube), chauffage à air chaud, radiateurs à vapeur, ventilo-convecteurs, etc. ;
• Le coût excessif : lorsque le coût de l'installation et de la gestion des appareils, apprécié sur une période de référence, est supérieur aux économies d'énergie attendues. Le syndic doit alors produire une note justificative fondée sur une évaluation technique.

Ces justifications doivent être conservées et présentées en cas de contrôle. Elles ne dispensent pas de rechercher d'autres moyens d'économiser l'énergie.

La procédure en copropriété

1. Calcul de la consommation et étude de faisabilité technique par le syndic ou un bureau d'études.
2. Mise en concurrence de plusieurs prestataires spécialisés (installation, location ou achat des appareils, relevés et calcul des répartitions).
3. Inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale : la décision d'installer les appareils, le choix du prestataire et du mode de financement (achat ou location).
4. Vote : s'agissant de travaux rendus obligatoires par la réglementation et d'économie d'énergie, la décision relève de la majorité de l'article 24.
5. Installation : les copropriétaires doivent laisser l'accès à leur logement pour la pose des appareils.
6. Première saison de chauffe, puis premiers décomptes individuels.

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Combien ça coûte ?

Le coût comprend l'installation ou la location des appareils, puis un abonnement annuel pour les relevés et l'établissement des décomptes. À titre indicatif, des estimations publiées par l'Ademe évoquent quelques dizaines d'euros par répartiteur ou par compteur, auxquels s'ajoutent les frais annuels de relevé. La location est souvent préférée car elle inclut la maintenance et le remplacement des appareils. Ces frais sont des charges de chauffage, réparties entre les copropriétaires.

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Comment la facture est-elle répartie ?

La facture de chauffage est décomposée en plusieurs parts :

• Les frais de combustible ou d'énergie sont partagés entre des frais communs, généralement 30 %, répartis selon les critères du règlement de copropriété (tantièmes de chauffage ou surface), et des frais individuels, généralement 70 %, répartis selon les relevés de chaque logement.
• Les autres frais (entretien de la chaufferie, électricité des pompes, contrat d'exploitation, gros entretien) restent répartis selon les clés habituelles du règlement.

La part fixe tient compte du fait qu'une partie de la chaleur bénéficie à tout l'immeuble (pertes des réseaux, chauffage des parties communes, transferts de chaleur entre logements). Des coefficients de correction peuvent être appliqués aux logements défavorisés par leur situation thermique (dernier étage, pignon, rez-de-chaussée sur cave), afin de ne pas les pénaliser injustement.

Relevés à distance et information des occupants

Les compteurs et répartiteurs installés doivent désormais être lisibles à distance, et ceux qui ne le sont pas doivent être remplacés ou adaptés au plus tard le 1er janvier 2027. Les occupants doivent par ailleurs recevoir régulièrement des informations sur leur consommation, afin de pouvoir l'ajuster en cours de saison. Cette information est fournie par le prestataire, souvent via un espace en ligne.

Les sanctions

Lorsque l'immeuble est soumis à l'obligation et ne justifie d'aucune dérogation, l'administration peut mettre en demeure le syndic de se conformer. En l'absence de mise en conformité, une amende administrative peut être prononcée, pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an selon les textes en vigueur. Le syndic qui n'a pas informé l'assemblée de cette obligation engage sa responsabilité.

Le point de vue du copropriétaire

L'individualisation est généralement bien accueillie par les occupants économes, et plus discutée par ceux qui occupent des logements mal exposés ou qui sont souvent présents. Quelques conseils :

• vérifiez que les coefficients de correction sont appliqués correctement si votre logement est défavorisé ;
• ne coupez pas totalement le chauffage d'une pièce en hiver : cela favorise l'humidité et les transferts de chaleur depuis les voisins ;
• contrôlez vos décomptes et demandez au syndic le détail des relevés en cas d'anomalie ;
• combinez l'individualisation avec des travaux d'isolation, qui réduisent la facture de tous.

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Exemple chiffré de répartition

Pour comprendre l'effet concret de l'individualisation, prenons un immeuble fictif de 10 logements de même surface et de mêmes tantièmes, dont la facture annuelle de combustible s'élève à 20 000 euros. Avant individualisation, chaque logement paie 2 000 euros, quelle que soit sa consommation.

Après individualisation, avec une répartition 30/70 :

• la part fixe représente 30 % de 20 000 euros, soit 6 000 euros, répartis à parts égales : 600 euros par logement ;
• la part variable représente 70 %, soit 14 000 euros, répartis selon les relevés des répartiteurs.

Si un logement économe consomme 6 % des unités relevées dans l'immeuble, sa part variable s'élève à 840 euros, et sa facture totale à 1 440 euros, soit une économie de 560 euros par rapport à la situation antérieure. À l'inverse, un logement qui consomme 14 % des unités paie 1 960 euros de part variable, et 2 560 euros au total. Dans la pratique, la mise en place de l'individualisation incite chacun à mieux régler ses radiateurs, si bien que la facture globale de l'immeuble tend aussi à baisser.

Les coefficients de correction

Dans l'exemple, tous les logements sont supposés identiques. Dans la réalité, un appartement au dernier étage sous une toiture mal isolée, ou en pignon exposé au nord, consomme naturellement plus pour la même température. Des coefficients de correction, appliqués aux relevés, permettent de compenser ces situations défavorables. Leur détermination doit être expliquée par le prestataire et validée par l'assemblée. Un copropriétaire qui s'estime lésé peut demander au syndic les éléments de calcul.

Les logements inoccupés et les transferts de chaleur

Un logement inoccupé ou très peu chauffé profite de la chaleur des appartements voisins à travers les murs et les planchers. C'est l'une des raisons pour lesquelles une part fixe est maintenue. Couper totalement le chauffage d'un logement en hiver n'est d'ailleurs pas recommandé : outre les risques d'humidité et de gel des canalisations, cela reporte une partie de la charge sur les voisins.

Un outil, pas une fin en soi

L'individualisation responsabilise les occupants, mais elle ne remplace pas les travaux d'efficacité énergétique : isolation, remplacement de la chaudière, équilibrage du réseau de chauffage, régulation centrale. Ces travaux réduisent la consommation de tous et sont souvent plus rentables à long terme. Les deux démarches gagnent à être menées ensemble, dans le cadre du plan pluriannuel de travaux.

À retenir

Si votre immeuble est chauffé collectivement, demandez au syndic s'il a calculé la consommation de chauffage par mètre carré et, au-dessus de 80 kWh/m²/an, pourquoi l'individualisation n'a pas encore été mise en place. À défaut d'une dérogation justifiée, la question doit être inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur
• Légifrance : article L. 241-9 du Code de l'énergie
• Ministère de la Transition écologique : individualisation des frais de chauffage
• Opéra Énergie : individualisation des frais de chauffage