Installer une climatisation en copropriété : autorisations et règles

Les étés plus chauds ont fait exploser la demande de climatisation dans les appartements. En copropriété, le projet se heurte vite à une question de façade : le groupe extérieur d'un climatiseur réversible ou d'une pompe à chaleur air-air est visible et parfois bruyant. Installer une climatisation sans autorisation est l'une des causes les plus fréquentes de conflit en copropriété. Voici comment procéder dans les règles.

Quels types de climatisation et quelles règles ?

Le climatiseur mobile, peu efficace et bruyant à l'intérieur, reste la seule solution vraiment libre. Dès qu'un percement de façade ou un groupe extérieur est en jeu, l'accord de la copropriété est nécessaire.

Pourquoi l'accord de l'assemblée est-il nécessaire ?

L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer, à ses frais, des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Or l'installation d'un split coche souvent les deux cases :

• le groupe extérieur fixé en façade, posé sur un balcon visible de la rue ou installé en toiture modifie l'aspect extérieur ;
• les murs de façade, la toiture et souvent les gardes-corps des balcons sont des parties communes ; les percer pour faire passer les liaisons frigorifiques et l'évacuation des condensats constitue une atteinte aux parties communes ;
• l'éventuel raccordement électrique depuis les parties communes, ou l'évacuation des condensats dans une descente d'eaux pluviales commune, touche aussi les équipements collectifs.

Même un groupe posé au sol sur une terrasse privative peut nécessiter l'autorisation si la terrasse est une partie commune à jouissance privative ou si l'appareil reste visible.

À lire : Travaux privatifs en copropriété : ce qu'il faut faire autoriser

La procédure pour obtenir l'autorisation

Préparer un dossier convaincant

Une demande imprécise a toutes les chances d'être refusée. Préparez :

• le devis de l'installateur, avec la marque, le modèle et la puissance de l'appareil ;
• la fiche technique du groupe extérieur, et en particulier son niveau de puissance acoustique ;
• un plan ou une photo montage indiquant l'emplacement exact du groupe et le cheminement des liaisons ;
• les mesures d'intégration proposées : capot ou cache décoratif de la couleur de la façade, plots antivibratiles, emplacement le moins visible possible ;
• l'attestation de capacité de l'installateur pour la manipulation des fluides frigorigènes et son assurance.

Faire inscrire la question à l'ordre du jour

Adressez au syndic une lettre recommandée (ou un envoi électronique si vous avez accepté ce mode) demandant l'inscription de votre projet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, avec le dossier et un projet de résolution. Tenez compte des délais : l'assemblée annuelle n'a lieu qu'une fois par an, souvent au printemps. Anticipez donc votre demande plusieurs mois avant l'été.

Le vote

L'autorisation est votée à la majorité de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si ce seuil n'est pas atteint mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple de l'article 24.

À lire : Majorités en copropriété : articles 24, 25 et 26 expliqués simplement

Attendre le délai de recours

Après l'assemblée, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision. Il est prudent d'attendre l'expiration de ce délai avant de faire poser l'appareil.

Les démarches d'urbanisme

L'autorisation de la copropriété ne dispense pas des règles d'urbanisme. Une déclaration préalable de travaux est en principe requise pour les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'une construction existante, ce qui est le cas d'un groupe extérieur visible depuis l'espace public. Le plan local d'urbanisme peut aussi interdire les appareils en façade sur rue ou imposer des caches. En secteur protégé, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est requis et souvent restrictif.

La mairie dispose en général d'un mois pour instruire la déclaration préalable. L'absence de réponse vaut en principe non-opposition, mais le délai est plus long dans les secteurs protégés.

Le bruit : une contrainte à ne pas négliger

Un groupe extérieur fonctionne souvent la nuit, au moment où les voisins dorment fenêtres ouvertes. Les articles R. 1336-5 et suivants du Code de la santé publique encadrent les bruits de voisinage liés aux équipements : le bruit est considéré comme gênant lorsque l'émergence (la différence entre le bruit ambiant avec l'appareil en marche et le bruit résiduel sans l'appareil) dépasse 5 dB(A) le jour et 3 dB(A) la nuit, avec un terme correctif selon la durée d'apparition du bruit.

Même autorisé par l'assemblée, un climatiseur trop bruyant peut faire l'objet d'une action pour trouble anormal de voisinage. Pour l'éviter :

• choisissez un groupe à faible niveau sonore et dimensionné au plus juste ;
• éloignez-le des fenêtres des chambres voisines ;
• posez-le sur des supports antivibratiles et évitez les fixations directes sur des murs mitoyens ;
• faites entretenir régulièrement l'appareil.

Entretien et obligations réglementaires

Les climatiseurs et pompes à chaleur contiennent des fluides frigorigènes à fort effet de serre. Leur installation, leur mise en service et leur maintenance doivent être effectuées par une entreprise titulaire d'une attestation de capacité. Selon la quantité de fluide, des contrôles d'étanchéité périodiques s'imposent. Par ailleurs, les systèmes de climatisation d'une puissance nominale supérieure à un certain seuil sont soumis à une inspection périodique réglementaire. Gardez les justificatifs : ils pourront être demandés par le syndic ou lors d'une vente.

Et la solution collective ?

Dans les copropriétés où plusieurs résidents souhaitent se climatiser, la solution collective mérite d'être étudiée :

• une pompe à chaleur collective réversible peut remplacer ou compléter une chaudière collective, en produisant chaleur l'hiver et fraîcheur l'été ;
• le raccordement à un réseau de froid urbain, quand il existe, évite les groupes extérieurs ;
• des solutions passives (protections solaires, brasseurs d'air, isolation de la toiture, végétalisation) réduisent les besoins de froid de tout l'immeuble.

Ces travaux se votent en assemblée générale. Les travaux d'économie d'énergie relèvent désormais de la majorité de l'article 24. Ils peuvent être intégrés au plan pluriannuel de travaux et, sous conditions, bénéficier d'aides à la rénovation.

À lire : Plan pluriannuel de travaux (PPPT) : obligations, calendrier et coût

Que risque-t-on en cas d'installation sans autorisation ?

L'installation d'un groupe extérieur sans accord de l'assemblée expose son auteur à une action du syndicat en dépose et remise en état de la façade, à ses frais, souvent sous astreinte. La mairie peut aussi dresser un procès-verbal d'infraction aux règles d'urbanisme. La solution la plus sûre consiste à solliciter une ratification lors de la prochaine assemblée, à la même majorité que celle qu'aurait exigée l'autorisation préalable, et à régulariser parallèlement la déclaration en mairie.

Modèle de projet de résolution

Une résolution précise, qui fixe les conditions de l'autorisation, rassure les copropriétaires et limite les contestations. Voici un modèle à adapter et à joindre à votre demande d'inscription à l'ordre du jour :

« L'assemblée générale, après avoir pris connaissance du dossier joint à la convocation (devis, fiche technique et photo montage), autorise M. ou Mme [nom], copropriétaire du lot n° [numéro], à installer à ses frais exclusifs un climatiseur réversible de marque [marque], modèle [modèle], dont le groupe extérieur sera posé [emplacement précis], aux conditions suivantes : groupe habillé d'un cache de teinte [couleur] ; pose sur supports antivibratiles ; évacuation des condensats raccordée [indiquer] ; travaux réalisés par une entreprise titulaire de l'attestation de capacité pour les fluides frigorigènes et assurée ; obtention préalable de l'autorisation d'urbanisme requise ; entretien régulier et maintien en bon état à la charge du bénéficiaire et de ses ayants droit ; remise en état des parties communes à ses frais en cas de dépose. Le bénéficiaire sera responsable de tout dommage ou trouble résultant de l'installation. »

Le coût d'une climatisation en appartement

Le prix dépend du type d'appareil, de la puissance, du nombre de pièces à équiper et de la complexité de la pose. Un monosplit pour une pièce, un multisplit pour plusieurs pièces ou une gainable n'ont pas le même coût. Aux appareils s'ajoutent la pose, les éventuels supports et caches, la mise en service et l'entretien annuel. Il faut aussi tenir compte du coût des démarches : dossier pour l'assemblée, déclaration préalable, éventuelle étude acoustique si l'immeuble est sensible.

Avant de vous engager, posez-vous la question de la solution la plus adaptée. Dans de nombreux logements, des protections solaires extérieures, une meilleure ventilation nocturne et des brasseurs d'air suffisent à rendre l'été supportable, sans groupe extérieur ni procédure. Lorsque la climatisation reste nécessaire, choisissez un appareil réversible performant : il peut aussi servir de chauffage d'appoint efficace en mi-saison.

Location : qui décide ?

Un locataire ne peut pas installer une climatisation fixe sans l'accord de son propriétaire, qui doit lui-même obtenir l'autorisation de la copropriété. Le climatiseur mobile reste la seule solution possible sans démarche. Le bailleur qui équipe son logement peut valoriser ce confort, mais il en assume l'entretien comme équipement du logement.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24 et 25
• Légifrance : articles R. 1336-5 et suivants du Code de la santé publique (bruits de voisinage)
• Service-public.gouv.fr : Déclaration préalable de travaux
• Ministère de la Transition écologique : fluides frigorigènes et climatisation